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項目開發中施工階段的成本控制
  企業是以獲取利潤為目的的經濟實體,如何以最小的投入獲得最大的利潤,是企業管理中房屋的主題。目前,許多施工企業都在深度項目開發,深度多元化發展,對項目開發單位而言,工程成本的控制需要從建設期的決策階段、設計、施工階段全過程來進行控制,此文僅就施工階段開發單位工程成本的控制作一闡述。
 
  1 制定嚴密的合同條款

  隨著我國加入WTO,工程項目的管理也將逐步與國際接軌,實行嚴格的合同管理,是建設單位的首選課題。在國際慣例中,業主常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本,對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步,防止施工單位上場后以工期緊、場地狹小、品牌型號不明確等為借口,進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由,要求增加工程費用,如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素,不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款,就能有效地杜絕費用的增長;于內墻如設備安裝預算,不同的品牌型號價格出入很大,如果辦公室模糊很容易千萬施工過程中“偷梁換柱”,影響工程質量和壽命,損害開發商的信譽,造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條,需要有豐富的工作經驗,對可能發生的情況有提前的預計,在這一點上需要多學習國外成熟的經驗及合同條款。

  2 結合施工組織及施工工藝,控制工程成本

  做為開發單位的預算合同人員應做到“三多”,即“多看、多問、多思考”。“多看”,就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現場的實際情況。如施工中常見的基坑全斷面錨噴支護,由于受周圍建筑物基礎情況及治水、地質等開挖實際情況的不確定因素影響,難免有些地方需要加強錨護,同時有些地方也要減少錨筋,甚至在距離坑底一定調試內或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴,對于加強錨護部分施工單位自然會提出補償,但對于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設單位的細心觀察和監督,以便以確鑿的證據和充分的理由榔頭工程量。“多問”就是對于預算中不常遇到的較邊緣的工程問題,或是對自己經驗不充分的問題不匆忙作定論,要向現場的工程師進行咨詢。在項目開發過程中不可避免的市政工程,由于行業的壟斷,大多數的造價人員很少遇到這類預算,因此這類問題就更需要多問。如在一次室外消防管道的預算中,就曾遇到了防滑卡箍使用數量問題,如果按定額常規用量參考值(0.338個/m)去測算,全小區2000m管張,共需用676個防滑卡箍,而實際上只在變徑、變高、管線拐彎處使用,全小區共使用16個,兩項相差560個,以每個228元計算,僅防滑卡箍一項避免的直接費損失就高達10多萬元。“多思考”,不可不論定額仍是目前建設市場確定造價的主要依據,但也應客觀地認識到定額不可能囊括市場,由于新工藝、新材料地不斷涌現,工程現場的特殊情況都使得子目組價、項目組價仍為目前造價中不可避免的工作。如在外電源工程中,施工單位往往習慣以地下人孔檢查井每座多少元報價、防水硅膠以每平方米多少元報價,究竟每座實際有多少土方量,有多少砌筑量,有多少混凝土量,能不能組價到施工單位的報價水平,防水硅膠具體用量及操作工藝是什么,能不能組價到每平方米報價,都需要造價人員去推敲、思考。

  3 做好市場材料及市場工藝價格的,建立尋價體系

  項目的工程材料費一般要占圬工工程總成本的60%左右,顯然材料成本是成本控制的重頭戲。項目開發過程中,建設單位為控制成本及確保材料質量,對某些材料均會采用甲方指定或限價方式。首先,企業應系統關注機構公布的價格,與社會咨詢機構保持聯系。建立起企業自身的價格信息網絡,保持信息渠道的暢通,及時準確地把握不同地區及不同規格的材料、半成品的價格信息,保證工作人員可隨時隨地地調用及監督,做到資源共享。需強調一點,政府公布的價格是市場的平均價,詳細的價格管理遠不能簡單停留在這一深度,要進一步利用長期與商家建立起的經濟往來關系和社會公開渠道,尋找物美價廉的產品;其次,控制材料的采購單價,企業還應把握大勢,在系統價格的基礎上,定期繪制主要材料時間——價格曲線圖。

分析材料的周期變化規律,結合技術曲線的分析及市場經濟的運行狀況,委托人的通貨膨脹或通貨收縮狀態,研究判斷不同地區、不同材料的短期及中斯走向,在參照價格信息的基礎上,增加理性分析的因素,把握材料的走向趨勢,將其分析成果應用在開發生產中。

  4 建議采用工程量清單形式確定工程造價
  工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規定,依據統一的工程量計算規則,結合現行預算定額子目分項要求,將擬建招標工程的全部項目和內容,按工程部位、性質或構件分部分項,并計算實物工程量,列成清單,作為招標文件的組成部分,供投標單位受苦填寫單價的一種工程量計價方法。目前市場上常用形式是將腳手架使用費、遇、模板使用費等非實體性消耗費用,以及企業管理費、利潤和此部分的稅金列于開辦費中,一般開辦費為總價包干不變,工程量清單中的單價只包含了實體性消耗中的直接費及其稅金,此部分價款隨工程量的培養而變化。采用工程量清單的形式,對建設單位而言,首先工程單價易與市場價進行競爭性比較,擠掉單價中的水份,堵住漏洞;其次可控制設計變更引起的工程價款的增加,變更培養的工程量,只能引起實體性消耗中的直接費及其稅金部分的變化,非實體性消耗費用及企業管理費、利潤及此部分的稅金,仍保持原有水平。總之,采用工程量清單對于建設單位來說是一項既易于操作,又利于成本控制的有效途徑。

  5 做好反索賠工作

  近幾年來有關索賠的文章隨處可見,而反索賠的文章卻不多,許多建設單位把重點放在了如何應對施工單位的索賠,而常常忽視了反索賠條款的應用。施工單位由于措施不當,延誤了承諾的工期;交叉作業中,一方因現場清單不及時防礙了另一方正常的工作程序,或因潑水等情況損壞了工程成品;使用了非業主指定的新產品等待,對此建設單位均可進行反索賠。做好反索賠工作,需要有充分有力的證據,并利用監理的作用,保存好現場工程圖片和現場稠人廣眾等原始資料。

  6 結束語

  以上從5個方面談了施工階段項目開發的成本控制,相輔相成,缺一不可,可以有側重,不可有忽視。對于成本管理這個大課題,遠不止這些內容能夠囊括,還需要具體問題具體分析,使之不斷完善成熟。總之,開發單位的預算合同人員要做到統觀全局,對建材市場走向做到心中有數,對定額做到舉一反三、靈活應用,為開發項目的成本控制輔平道路,注入實力。

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